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中铁电气化局集团第三工程有限公司房地产(物业)管理办法(试行)
访问数:1442      发布时间:03-27   

第一章:总则
第一条:依据国家、地方政府和上级部门有关房改、物业、房管、土地法规和政策的规定,为加强我公司的房地产管理,维护国家、企业、职工和家属的利益,结合我公司的实际情况,制定本办法。
第二条:公司使用的房产属企业所有,土地属国家所有,归公司房管部门管理。
第三条:爱护公司财产,保护房屋设备,按时交纳房租水电气暖和物业管理费,是每个职工、家属、住户应尽的职责。公司职工、家属及住户,特别是各级领导干部要以身作则,确保本办法的贯彻执行。
第二章:房产管理
第四条:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和地方政府以及上级部门有关房地产管理办法,公司所属的办公楼、车间仓库和附属配套设施以及未出售的职工住宅楼、附属配套设施、设备等,归公司行使占有、使用、管理、处分的权利;同时负有固定资产保值增值及资产不受损失的责任。
第五条:公司所属的办公区和职工住宅区是公司职工及家属工作、休息的场所,每个职工、家属和住户均应模范遵守地方政府文明单位(小区)管理办法和房地产管理条例以及物业管理条例的相关规定,保持和创造安全、整洁、文明、舒适的工作和生活环境。
第六条:公司管辖的办公、住宅区内的生产办公房屋、未出售的住宅房屋、附属配套设施设备以及周围的空地、绿地、花草树木、消防设施等均由公司房管部门统一管理,任何单位和个人不得随意占用、毁坏。已出售的住宅房屋虽然产权归属住户个人但亦应服从公司的管理。
第七条:办公区和住宅区的管理:公司办公房屋的使用由公司主管领导和行政管理部门负责分配;住宅房屋的出售、租赁由公司房改领导小组负责,各单位、个人要服从公司的分配和管理。
1.办公、住宅区未经公司房管部门同意及政府规划部门批准严禁乱搭乱建个人使用的违章建筑物;严禁乱堆乱放各种杂物;违犯者限10日内拆除并给予500元以上的经济处罚。
2.办公、住宅楼需要进行装修时应严格执行国家《住宅室内装饰装修管理办法》,任何单位和个人未经公司房管部门同意不准在未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案的情况下,变动建筑主体和承重结构;不准将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;不准扩大承重墙上原有的门窗尺寸;不准拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;不准损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;不得私自敷设安装水、电、气、暖等各种主管线;不得改动各种计量器具的位置;严禁在非上人屋面上活动、安放各种设备或堆放杂物;居住在低层或顶层的住户需要加装防盗网应按公司统一要求的式样安装并不得凸出墙面。违犯者限10日内恢复建筑物的原貌并给予500元以上的经济处罚。
3.住宅区是职工和家属休息生活的地方,任何单位和个人不准占用公共走道,不准随意圈占、毁坏绿地空地;不准在公共场所随意倾倒、堆放废弃物;不准随意在家属区停靠机动车辆;不准商贩进入办公区和家属区叫买叫卖;不准在距楼房5米内栽植大型树木,爱护并合理使用小区内的各种健身器材。
4.如遇施工单位施工时.须经公司房管部门同意,办理水、电计量交费及施工渣土清运手续并建立必要的安全防护措施后,方可准予在指定地点施工和堆料。
5.各办公、住宅区的门卫、环卫、绿化人员要严格按照公司的管理规定服从行政管理部门的统一管理,并积极协助当地街道办事处、居民委员会做好办公、住宅区的安全防范、环境整洁、车辆存放、人员管理等工作。
第八条:住宅的所有权出售管理:随着国家、省、市房改政策的不断深化,公司大部分职工住宅的产权已按地方政府的房改政策出售给职工,与职工住宅楼相应的各种配套设施现暂时由公司无偿提供住户使用;这种福利性的支出将随着时间的推移而改变,职工住宅的管理既要遵守国家、地方政府的各项法律法规又要兼顾企业的利益。为此,根据国家《城市私有房屋管理条例》及地方政府的房改政策规定,公司所有住宅楼内的住户虽然取得所居住的房屋产权,但其中包含着水、电、气、暖安装配套费用和暖气使用费以及绿化、环卫、治安等很多企业无偿提供的福利。为了减少企业无偿提供的各种福利的流失,住户在出售、转让所居住的房屋产权之前应主动上报公司主管领导和公司房管部门,并按优先出售给公司或本单位职工的原则,由公司房管部门予以公示后,在公司或本单位职工无人购买的情况下,方可上市交易。
第九条:房屋出租及其他管理:
1.根据《郑州市城市房屋租赁管理办法》的规定,公司所有住宅楼内取得房屋产权的住户出租所居住的房屋,必须到当地政府房地产管理部门及辖区公安派出所办理《房地产租赁许可证》,取得《房地产租赁许可证》后租赁双方应首先到公司房管部门及公司公安分处登记备查,方可办理出租房屋手续。不办理《房地产租赁许可证》和不履行登记备查的,一经检查发现公司将责令其补办手续并罚款200元或行政处罚。
2. 公司同意的租住住房须经公司主管领导签字批准,公司房管部门方可办理正式住房手续和办理临时借住手续,其它任何部门和个人无权批准租借职工住房。任何单位和个人严禁抢占、多占住房,凡未经公司批准办理正式住房及房改手续而抢占、多占住房的单位和个人,应主动迁出;经说服教育无效拒不迁出者,由公司房管部门通知停水停电,公司公安分处协助执行,并参照地方政府市场价房租加倍扣缴侵占房屋期间的房租,直至对侵占行为的人员用法律手段进行解决。
3.由于城市建设、土地开发、危房改造等原因需要拆除的房屋,住户必须按有关拆迁规定进行搬迁。拆迁单位应准备好拆迁安置住房或支付一定数额的租金由住户自行安置;拆迁户应按时搬迁,各级主管单位要积极配合,负责做好搬迁动员工作,不得以任何理由影响拆迁工作的进行,对拖延时间,贻误工期所造成的损失,应由拆迁户负责。
4.凡住户要求互换住房者,双方提出书面申请上报公司主管领导同意后,由公司房改办统一办理产权换户手续,所发生的费用由换房户双方负担。
5.调离我公司工作的住户,凡在新单位参加当地房改的应将原房改(或承租)的住房退回我公司,不得私自转让给子女、亲属和他人居住、继承,符合有关规定需要继承的,应按国家继承法及当地政府的房改政策办理继承过户手续。住户退房时应向公司房管部门进行设备点交和清算水、电、气、暖、物业管理等费用;由于人为原因损坏的设备,应照价赔偿。
6.职工租赁公司职工住房和商用门面房,应与公司房管部门订立住房租赁合同,明确房屋座落、面积、租金及租赁双方的权利与义务。租赁合同签订后,双方必须严格遵守,不得违约;严禁无租赁合同私自占房;职工租住住房和商用门面房,自签订租赁合同之日起,必须按规定予交一个月的房租、水电费、暖气费和天然气费,不得拖欠。拖欠房租和各种费用三个月以上者,每天加收应交费用5%的滞纳金,对继续拖欠的可实行停止供水供电供暖,直至收回房屋。
7.租赁我公司办公、仓库、门面房等公用设施作为办公、经营、仓储用途的用户,应与房产使用部门订立房屋租赁合同并报公司房管部门备案,租赁合同中应明确房屋座落、面积、租金及租赁双方的权利与义务。自签订租赁合同之日起,必须按规定交纳房租、水电费、暖气费,不得拖欠。拖欠房租和各种费用三个月以上者,每天加收应交费用10%的滞纳金,对继续拖欠的可实行停止供水供电供暖,直至收回住房。
8.根据以租养房的原则,房租必须专款专用。主要用于房屋管理、维修、改建、扩建、新建以及职工住房补贴等,不得挪作它用。
第三章:物业管理:
第十条:随着公司改制的不断深入,公司所有的经营性与非经营性房地产物业的管理将逐步走向市场化、社会化。根据国家、地方政府的物业管理条例的规定,并参照《郑州市物业管理服务收费实行政府指导价管理办法》的有关内容,公司所属的生产办公、住宅房屋实行物业管理收费服务,物业管理服务收费的标准暂按三、四级收费标准收取。物业管理服务费实行明码标价,收费项目和标准(详见附表一)及收费办法应张贴公布。
第十一条:公司的房地产物业管理暂由公司房管部门代管。任何单位和住户办理房屋产权转让、出售、出租、换户、继承等手续时,均应事前报公司房管部门核准同意后方可进行。
第十二条:所有住户应与公司物业管理部门签定物业委托服务合同,合同中应注明委托服务管理事项、管理期限、双方权利义务、服务质量、服务收费标准、违约责任等内容。
第十三条:公司物业管理部门组织由公司公安分处、行政管理部门、居民委员会参加的住户情况调查,摸清所有住宅房屋的产权人、使用人的基本情况,登记造册,建立住户情况台账。
第十三条:物业管理费和房租及水电气暖费:
1.物业管理费及房租的计算自住房租赁合同签定之日起,不满十天者,不收缴费用,十天以上不满二十天者,按半月收缴,二十天以上者,按全月收缴。
2.职工住宅按使用面积计算房租,住户自用的厕所、封闭走廊、阳台按使用面积收半费,客厅、卧室收全费;使用面积按室内地面高0.3至1.00米范围内墙面至墙面间距离尺寸计算。
3.水、电、气、暖费计算,由公司房管部门负责抄表制证,根据每个住户使用的水、电、气表计量收费。暖气使用费计算按住户的房屋建筑面积,供暖时间及收费标准收费(详见附表二)。
4.本单位职工的房租、水、电、气、暖、物管费及其它赔罚款采取扣款形式,扣款由公司房管部门按期查表制证,转职工所在单位财务部门扣款。财务部门根据扣款单负责在职工当月工资中扣缴房租、水、电、气、暖、物管费及其它赔罚款,不得自行增减和停扣。
5.外单位住户应于每月25日前在所在住宅区内主动向房管人员交纳房租、水、电、天然气、暖气费、物业管理费及其它赔罚款;逾期不交者,按当月房、水、电、气、暖、物管费总计加罚20%的费用,超出一个月不交者,加收30%滞纳金,继续拖延不交者,公司房管部门将通知停止供水供电供暖。租房住户超出三个月不交者,将收回住房;已购产权的住户超出三个月不交者,将采用法律手段解决。
第十四条:查出住户有偷水偷电行为,将按其计量表数的二至五倍收缴费用并给予500元以上的经济处罚,构成犯罪的交由司法机关处理。如住户无理强调水电表不准,拒不付款者,公司房管部门可将计量器具撤回核验,如核验计量器具运转正常,住户应支付全部的拆、装、核验及工料费。
第十五条:郑州地区住房租金收费区类划分:小赵砦、交通路、兴华南街、永宁街为一类区;冯庄、苗圃、春晖小区为二类区(详见附表三)。
第十六条:住房面积的计算办法和租金及物业管理费标准应按当地政府的统一规定执行,公司将发文公布,任何单位不得自定计算办法和标准。新乡、宝鸡地区执行当地政府的政策。
第四章:土地管理:
第十七条:公司的所有土地均为国有资产,房管部门要加强台账管理,对所管辖的土地作到账物相符,严格执行《中华人民共和国土地管理法》及地方政府有关土地政策,全面规划,合理开发利用和保护,切实按批准的土地用途性质合理使用土地。
第十八条:公司房管部门要积极协助当地政府土地管理部门对所管辖的土地进行土地调查、年审工作。
第五章:房屋维修管理:
第十九条:公司房管部门应在每年的春秋二季,牵头组织有公司主管领导参加,由公司所属各单位的房管人员、专业技术人员、后勤维修人员、安全质量监察人员、计划财务人员组成的房屋安全质量检查鉴定小组,负责全面检查公司的办公、生产、住宅房屋及附属配套设施,对检查中发现的质量安全隐患做好详细的记录,上报公司主管领导及相关部门。
第二十条:公司房管部门根据每年的春秋二季房屋安全质量检查记录,制定切实可行的整改维修方案,并负责编制整改维修预算及较详细的施工预案。
第二十一条:公司房管部门依据公司下达的年度房屋维(大)修计划组织具体实施,确保公司年度计划的完成。
第二十二条:办公、生产房屋的维(大)修根据公司下达的年度计划执行;住宅楼公用部分及附属配套设施的维(大、中)修应依据《郑州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中的规定,合理安排维(大)修计划。
第二十三条:已购住房中属职工个人承担的维修内容按《郑州市物业管理服务收费实行政府指导价管理办法》的规定,本着自愿的原则,由住户申请维修并收取住户的维修工料费。
第二十四条:已购住房中虽属职工个人承担但影响相邻住户正常使用的维修项目,由房管部门鉴定并及时维修,所发生的维修工料费由住户负担。
第六章:房屋、土地固定资产的技术管理及组资、登记、注销、报废管理:
第二十五条:公司所有的办公、生产、住宅房屋及附属配套设施、设备,无论是什么时间,什么款源购买或建造,均应进行产权登记。
第二十六条:新建、扩建、改造的小型基建工程项目竣工验收后,项目管理部门及施工单位应将建筑工程合同、工程预(决)算、工程验收记录、竣工图纸及资料、红线图、建筑许可证、固资移交单等技术资料一并移交房管部门办理房屋产权证,房管部门应及时建立固资台账,进行产权登记统计上报,整理归档。
第二十七条:新征、划拨、出让等形式获取的土地,由经办单位负责办理国有土地使用证、规划用地许可证,并将全部的土地资料整理移交公司档案馆,同时报送公司房管部门复印件一份,以便房管部门建立台账。
第二十八条:公司房管部门应积极参与公司小型基建工程的规划、造价、质量、进度管理,并及时组织有公司主管领导参加,公司房管人员、工程技术人员、计划财务人员、安全质量监察人员、使用单位代表所组成的房屋固定资产验收小组对小型基建工程进行竣工验交,提出切实可行的整改建议;使房屋建造得到全程监控,确保发挥工程的整体效益。
第二十九条:房屋、土地固定资产调拨、转让时,应根据公司或上级主管部门的批准文件,由调出单位填报固定资产移交记录经双方签章后,随同有关资料移交调入单位并及时变更公司的房地产管理台账。房屋所有权、土地使用权发生变化,应及时到当地政府发证部门办理转让或更名手续,变更台账。
第三十条:根据年度小型基建计划安排的旧房翻、新、扩建时,房管部门应持《房屋所有权证》和有关批准文件到地方政府房产管理部门、城市建设拆迁管理部门分别办理《房屋产权注销监理证》和《房屋拆迁许可证》后方可进行拆除。
第三十一条:公司所有的办公、生产、住宅房屋及附属配套设施拆除、倒塌、焚毁或其他原因灭失的,房管部门应及时办理产权注销登记手续。
第三十二条:公司所有的办公、生产、住宅房屋及附属配套设施办理产权登记或变更、注销登记手续完毕后,房管部门应将房屋产籍资料原件收集整理后移交公司档案馆归档。
第三十三条:固定资产(房屋)的报废,要严格按建设部颁布的"房屋质量安全鉴定标准"执行。
第三十四条:房屋及附属建筑物固定资产需要报废时,由公司房管部门牵头,组织有公司主管领导参加,公司房管人员、工程技术人员、计划财务人员、安全质量监察人员、使用单位代表所组成的房屋固定资产报废鉴定小组对需报废的资产进行全面鉴定,对符合报废条件的由资产管理单位填报《房屋固定资产报废申请单》,并按审批权限逐级上报审批。
第七章:附则:
第三十五条:公司所属各单位(部门)要配合房管部门的工作,保证本办法的贯彻执行;在实施过程中发现有不妥之处请报公司房管部门,以便及时修改,使我公司的房地产管理工作做的更加完善。
第三十六条:房地产管理部门及其工作人员应严格按本办法规定履行职责,对严重损害国家及企业利益的,将追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任。
第三十七条:新乡、宝鸡地区可结合当地政府的有关政策和规定参照本办法执行。
第三十八条:本办法自发布之日执行,解释权在公司房管部门。



作者:ayp  来源:中国中铁电气化局集团第三工程有限公司第二工程段

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